Ελληνική Οικονομία Επικαιρότητα

Πώς το «πάγωμα» του ΦΠΑ στην οικοδομή θα «ζεστάνει» την αντιπαροχή

Επιπτώσεις ατμοσφαιρικής ρύπανσης: Η ευεργετική επίδραση της ασπιρίνης

Σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, η απόφαση της κυβέρνησης να αναστείλει, από τις αρχές του 2020 και για τρία χρόνια, τον ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων φέρεται να λειτουργεί υποστηρικτικά στα σχέδια μεγάλης μερίδας επαγγελματιών.

Έντονη κινητικότητα επικρατεί το τελευταίο διάστημα στην αγορά της αντιπαροχής, με τους ενδιαφερομένους -κατασκευαστές και οικοπεδούχους- να συζητούν εκ νέου το ενδεχόμενο ανέγερσης οικοδομών, με αντάλλαγμα διαμερίσματα ή καταστήματα.

Σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, η απόφαση της κυβέρνησης να αναστείλει, από τις αρχές του 2020 και για τρία χρόνια, τον ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων φέρεται να λειτουργεί υποστηρικτικά στα σχέδια μεγάλης μερίδας επαγγελματιών για επαναλειτουργία του συστήματος της αντιπαροχής, τα ποσοστά της οποίας θα μπορούσαν μεσοπρόθεσμα να… ανέβουν σε περιοχές όπου Airbnb και Golden Visa είναι κυρίαρχες.

«Πολλοί κατασκευαστές, που ενημερώθηκαν για την πρόθεση της κυβέρνησης να αναστείλει τον επίμαχο φόρο, έσπευσαν να εκφράσουν το ενδιαφέρον τους για αντιπαροχή, με επίκεντρο κυρίως τα βόρεια (Παπάγου, Χολαργός, Βριλήσσια, Κηφισιά, Μαρούσι), αλλά και τα νότια προάστια της Αθήνας, από Φάληρο μέχρι Βούλα», τονίζει στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων, κ. Δημήτρης Καψιμάλης. Υπενθυμίζεται πως η απαλλαγή από τον ΦΠΑ αναμένεται να αφορά τόσο στις οικοδομικές άδειες, οι οποίες θα εκδοθούν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος των νέων διατάξεων και μετά, όσο και εκείνες οι οποίες έχουν εκδοθεί μέσα στο 2019, αλλά δεν έχουν ακόμα -έως τον χρόνο ενεργοποίησης της νέας διάταξης- ξεκινήσει οι εργασίες ανέγερσης.

Οσον αφορά στα ποσοστά αντιπαροχής, αυτά, όπως σημειώνει ο κ. Καψιμάλης, κυμαίνονται σήμερα πέριξ του 25% με 27% όταν το 2005, για παράδειγμα -δηλαδή, προ επιβολής φόρου- ξεκινούσαν από το 40%. «Ο οικοπεδούχος, λοιπόν, υπολογίζεται ότι χάνει ένα ποσοστό της τάξεως του 13% από τα μέτρα που θα έπαιρνε προ κρίσης», προσθέτει, υπολογίζοντας ότι απαιτείται διάστημα τουλάχιστον δύο μηνών, προκειμένου να ολοκληρωθούν οι σχετικές διαπραγματεύσεις.

«Η αντιπαροχή θα μπορούσε να λειτουργήσει εκ νέου σε συγκεκριμένες περιοχές, για τις οποίες υπάρχει έντονο ενδιαφέρον. Αυτές του κέντρου, για παράδειγμα, όπου… επελαύνει η Airbnb, ή των νότιων προαστίων, τα οποία “πολιορκούνται” από κατοίκους τρίτων χωρών για την απόκτηση της Golden Visa. Εκεί τα ποσοστά αντιπαροχής θα μπορούσαν να είναι υψηλότερα εν συγκρίσει με λιγότερο δημοφιλείς περιοχές», σημειώνει, από την πλευρά του, ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, κ. Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας. Αξίζει να σημειωθεί ότι το ποσοστό της αντιπαροχής διαμορφώνεται βάσει μίας σειράς παραγόντων, όπως το μέγεθος του οικοπέδου, η τοποθεσία του, το κόστος αγοράς νεόδμητης κατοικίας στην περιοχή, ο συντελεστής κάλυψης, καθώς και ο συντελεστής δόμησης, ο οποίος καθορίζει και το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων, τα οποία μπορούν να κατασκευαστούν.

«Στο Μαρούσι, για παράδειγμα, που φέρει συντελεστή δόμησης 0,8 και ένα νέο διαμέρισμα 80 τ.μ. – 110 τ.μ., στον πρώτο όροφο, πωλείται έναντι 2.100 ευρώ/τ.μ., το ποσοστό αντιπαροχής ενδέχεται να αγγίξει το 30% με 35% έναντι, όμως, 45% – 55% προ 15ετίας. Αντιστοίχως, στο Παλαιό Φάληρο (σ.δ. 1,4 και τιμή πώλησης 2.684 ευρώ/τ.μ.) το ποσοστό έχει πέσει από το 58% το 2006 σε 38% σήμερα, ενώ παρόμοιο ύψος αντιπαροχής ισχύει και στη Γλυφάδα (σ.δ. 0,8 και κόστος αγοράς νεόδμητης κατοικίας 3.176 ευρώ τ.μ.)», προσθέτει ο κ. Μπάκας και καταλήγει: «Σε κάθε περίπτωση, οι οικοπεδούχοι δεν πρέπει να θεωρήσουν ότι όλα άλλαξαν από τη μία ημέρα στην άλλη. Θα πρέπει να είναι συγκρατημένοι και να κατανοήσουν ότι απαιτείται χρόνος, προκειμένου να επιτύχουν ποσοστά αντιπαροχής αντίστοιχα με εκείνα προ κρίσης. Η μείωση αγγίζει ακόμη και το 50% σε πολλές περιοχές. Επομένως, η απόκτηση δύο ή τριών διαμερισμάτων από ένα περιουσιακό στοιχείο που για χρόνια απλά τους επιβάρυνε με φόρους μπορεί να αποτελεί ευκαιρία για εκείνους».

Τα υπέρ και τα κατά

Η αντιπαροχή είναι ένα είδος συναλλαγής που συμφέρει τόσο τον οικοπεδούχο όσο και τον εργολάβο, που αναλαμβάνει την ανέγερση κάποιου ακινήτου. Στα υπέρ της, λοιπόν, περιλαμβάνονται τα εξής:

  • Τα διαμερίσματα πωλούνται ευκολότερα από τα οικόπεδα και σε τιμές που είναι σημαντικά υψηλότερες εν συγκρίσει με την αξία των τεμαχίων. Αυτό πρακτικά σημαίνει πως το κέρδος για τον ιδιοκτήτη είναι μεγαλύτερο.
  • Τα διαμερίσματα μπορούν να αξιοποιηθούν (μακρο-βραχυπρόθεσμη ενοικίαση), εξασφαλίζοντας στον κάτοχο μία μόνιμη πηγή εισοδήματος. Αυτό δεν μπορεί να εφαρμοστεί στην περίπτωση της γης.
  • Μείωση της ανάγκης για χρηματοδότηση από πλευράς ανέγερσης του έργου.

Μειονεκτήματα

Όσον αφορά στα μειονεκτήματα, αυτά συνοψίζονται στα εξής:

  • Τα ποσοστά της αντιπαροχής είναι χαμηλότερα εν συγκρίσει, για παράδειγμα, με το 2005, με συνέπεια ο ιδιοκτήτης να χάνει κατά μέσο όρο ένα διαμέρισμα.
  • Ο χρόνος περάτωσης του έργου (τα διαμερίσματα, βέβαια, μπορούν να προπωληθούν).
  • Το οικόπεδο, που παρέχεται αντί διαμερισμάτων, πρέπει να είναι απαλλαγμένο από υποθήκες και άλλα εμπράγματα βάρη.

Οικόπεδα: Χαμηλές τιμές, αυξημένες συναλλαγές

«Κοψοχρονιά» συνεχίζουν να διατίθενται προς πώληση τα οικόπεδα, με τις συναλλαγές, ωστόσο, την περίοδο 2017 – 2019 να παρουσιάζουν… έκρηξη.

Σύμφωνα με την ετήσια έρευνα του E-Real Estates, ένα οικόπεδο στον Χολαργό, που το 2009 κόστιζε περισσότερα από 3.600 ευρώ/τ.μ., έφτασε να πωλείται έναντι 1.150 ευρώ/τ.μ. το 2014 και μόλις 670 ευρώ/τ.μ. σήμερα, ενώ στην Κηφισιά οι τιμές έχουν φτάσει στα 410 ευρώ/τ.μ., όταν προ πενταετίας άγγιζαν τα 1.000 ευρώ/τ.μ. «Η Γλυφάδα είναι, επίσης, ένα ακόμη ενδεικτικό παράδειγμα της “βουτιάς” που έχουν καταγράψει οι τιμές. Προς επίρρωση, ενώ στις αρχές της οικονομικής κρίσης το κόστος απόκτησης ενός οικοπέδου στην επίμαχη περιοχή ήταν στις 2.300 ευρώ/τ.μ., το 2014 έπεσε στα 1.250 ευρώ/τ.μ. και πλέον κυμαίνεται πέριξ των 750 ευρώ/τ.μ. – 790 ευρώ/τ.μ., με συντελεστή δόμησης 0,8», εξηγούν οι αναλυτές του Δικτύου.

Στον αντίποδα, «τσιμπημένες» τιμές, που, όμως, οφείλονται, αφενός, στα υψηλά ποσοστά συντελεστών δόμησης και, αφετέρου, στην έλλειψη προσφοράς, εμφανίζουν τα οικόπεδα στο αθηναϊκό κέντρο. Ενδεικτικά, όπως προκύπτει από τα στοιχεία που έχει συλλέξει το E-Real Estates, για να αγοράσει κάποιος γη στα Πετράλωνα, που φέρει συντελεστή 3, θα πρέπει να καταβάλει 1.320 ευρώ/τ.μ., ενώ ένα οικόπεδο σε Κουκάκι ή Πατήσια διατίθεται έναντι 1.100 ευρώ/τ.μ. και 1.050 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα.

Την ίδια στιγμή, σημάδια εξόδου από την… αγρανάπαυση επιδεικνύουν τα οικόπεδα. Ειδικότερα, με βάση την πανελλαδική έρευνα της Ενωσης Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ), που παρουσιάστηκε στο πλαίσιο της 1ης Athens Real Estate Expo, το 2017 πωλήθηκαν 2.586 αγροτεμάχια, αριθμός ο οποίος εκτινάχθηκε σε 3.839 τον αμέσως επόμενο χρόνο, ενώ τους πρώτους μήνες του 2019 έγιναν 923 σχετικές αγοραπωλησίες. «Το γεγονός ότι τα οικόπεδα, τόσο στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας (12,1% πανελλαδικά) όσο και σε επιμέρους περιφέρειες και δήμους, αποτελούν πλέον ένα υπολογίσιμο ποσοστό στον όγκο συναλλαγών είναι ένα εξαιρετικά ενθαρρυντικό στοιχείο», σχολίαζε στον «Ε.Τ.» της Κυριακής ο γενικός γραμματέας της ΕΠΠΑ, κ. Θεολόγος Μπόσδας, και συνέχιζε: «Μιας τέτοιας μορφής στροφή του αγοραστικού κοινού προς τα οικόπεδα καταδεικνύει τη θετική προσδοκία σε μεσοπρόθεσμο χρονικό ορίζοντα, με τον κόσμο να αποβλέπει σε εκ βάθρων… καλύτερες μέρες».

Από το ένθετο Οικονομία της έντυπης έκδοσης του Ελεύθερου Τύπου της Κυριακής