Αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης: Ένας όροφος παραπάνω – Τι αλλάζει

Αύξηση συντελεστών δόμησης, δυνατότητα κατασκευής επιπλέον ορόφου, αλλά και νέες ανάγκες για δρόμους, πράσινο και κοινόχρηστους χώρους προβλέπονται, μεταξύ άλλων, από τις μελέτες για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), που τέθηκαν σε δημόσια διαβούλευση, από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με βάση τα προβλεπόμενα από τις υπό διαβούλευση μελέτες – άσχετα αν τελικά θα υλοποιηθούν όλα όσα προωθούνται ή όχι – η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης – από τη μεταφορά των συντελεστών δόμησης – ανέρχεται συνολικά σε 1.854.688 τετραγωνικά μέτρα, σε 26 δημοτικές ενότητες, στον Βόρειο Τομέα Αθηνών, την Αχαΐα, το Ηράκλειο, τα Χανιά, τη Μαγνησία, τη Φθιώτιδα, την Αργολίδα, τη Δράμα και την Καστοριά.

Τι δημιουργείται

Γι’ αυτές τις δημοτικές ενότητες, δημιουργούνται 91 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης. Σημειώνεται πως ο  πρώτος κύκλος των μελετών περιλαμβάνει  συνολικά 194 ΖΥΣ σε 50 δημοτικές ενότητες. Αυτό σημαίνει, πως σταδιακά, το επόμενο διάστημα, θα τεθούν στη δημόσια διαβούλευση, επιπλέον 103 προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, σε 24 δημοτικές ενότητες,  οι οποίες αφορούν 37 επιπλέον ΖΥΣ στην Ανατολική Αττική, 55 στην Κεντρική Μακεδονία, 8 στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη και 3 στη Στερεά Ελλάδα.

Για όσους δεν το γνωρίζουν, οι  ΖΥΣ αποτελούν βασική προϋπόθεση για τη λειτουργία του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, η οποία επιτρέπει την αξιοποίηση οικοδομικών δικαιωμάτων, που δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν στο αρχικό ακίνητο.

3.837 ενεργοί τίτλοι

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, σήμερα υπάρχουν 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης, που αντιστοιχούν σε περίπου 428.600 τετραγωνικά μέτρα. Παράλληλα, η δυνητική προσφορά οικοδομικών δικαιωμάτων, συνολικά στις μελετώμενες περιοχές των 194 ΖΥΣ, εκτιμάται σε περίπου 16,4 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.

Πού – και πόσο – αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης

Σε ό,τι αφορά την αύξηση του συντελεστή δόμηση στις ΖΥΣ προτείνεται:

στην Κηφισιά από  0,50  έως 1,00.
στη Λυκόβρυση από 0,80 σε 1,00.
σε βιομηχανικές περιοχές της Μεταμόρφωσης από 1,00 σε 1,60.
στη Νέα Ερυθραία από 0,60 σε 0,70.
στη Νέα Ιωνία από 0,80 σε 1,40 και στις δύο βιομηχανικές περιοχές από 1,00 σε 1,60.
στο Νέο Ψυχικό από 1,20 σε 1,30.
στη Φιλοθέη από 0,60 σε 0,80.
στο Ψυχικό από 0,60 σε 0,80.
στου Παπάγου από 1,00 σε 1,20.
στον Χολαργό από 1,20 έως 1,50 (ανάλογα την ΠΕ).
στο Χαλάνδρι από 0,80 έως 1,30 (ανάλογα την ΠΕ).
Τι αποτυπώνουν τα εύρη των συντελεστών δόμησης

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί, πως τα εύρη των συντελεστών δόμησης αποτυπώνουν τις ελάχιστες και τις μέγιστες τιμές των επιμέρους προτάσεων και δεν σημαίνουν ενιαία αύξηση σε όλη την Περιφερειακή Ενότητα, αλλά σε συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα.

Ο φόβος για ενδεχόμενες αντιδράσεις

Μετά τις αντιδράσεις που προκλήθηκαν από τα οριζόντια μέτρα αύξησης των κτιρίων (με βάση τα προβλεπόμενα από τον νέο ΝΟΚ) που κρίθηκαν αντισυνταγματικά από το ΣτΕ, το ζητούμενο τώρα είναι αν θα υπάρξει νέος γύρος αντιδράσεων από δήμους, αυτή τη φορά για την πρόσθετη δόμηση.

Η τελική θεσμοθέτηση των ΖΥΣ προϋποθέτει την ολοκλήρωση της διαβούλευσης και της προβλεπόμενης διαδικασίας έγκρισης, η οποία θα ολοκληρωθεί με Προεδρικά Διατάγματα, τα οποία θα περάσουν από τον νομοτεχνικό έλεγχο του ΣτΕ.

Στο μεταξύ, μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 10 ερωτήσεις – απαντήσεις, όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ενδιαφερόμενοι.

Τι είναι η μεταφορά συντελεστή δόμησης;

Η ΜΣΔ επιτρέπει, με αυστηρές προϋποθέσεις, να μεταφερθεί δικαίωμα δόμησης που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί σε ένα ακίνητο προς άλλο ακίνητο, σε κατάλληλα καθορισμένη περιοχή. Για παράδειγμα, ένα διατηρητέο κτίριο ενδέχεται να έχει υπόλοιπο συντελεστή που δεν μπορεί να εξαντληθεί χωρίς να θιγεί ο προστατευόμενος χαρακτήρας του. Ο ιδιοκτήτης του μπορεί, εφόσον αναγνωριστεί και εγκριθεί το δικαίωμα, να το διαθέσει μέσω του προβλεπόμενου μηχανισμού. Ο αγοραστής, αντίστοιχα, δεν αποκτά απεριόριστη δυνατότητα οικοδόμησης: πρέπει το ακίνητό του να βρίσκεται σε θεσμοθετημένη ΖΥΣ και να πληροί όλους τους όρους.

Ποιους αφορά η μεταφορά συντελεστή δόμησης;

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης αφορά δύο κατηγορίες ιδιοκτητών: εκείνους που διαθέτουν δικαιώματα δόμησης τα οποία δεν μπορούν να αξιοποιήσουν στο ακίνητό τους και εκείνους που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν πρόσθετη δυνατότητα δόμησης.

Ποιοι είναι οι ιδιοκτήτες που μπορούν να διαθέσουν δικαιώματα δόμησης;

Είναι οι ιδιοκτήτες:

Διατηρητέων κτιρίων, που δεν μπορούν να εξαντλήσουν τον επιτρεπόμενο συντελεστή λόγω των περιορισμών προστασίας.
Κτιρίων χαρακτηρισμένων ως μνημείων, στα οποία έχουν επιβληθεί περιορισμοί δόμησης.
Ρυμοτομούμενων ακινήτων, για τα οποία έχει επιβληθεί απαλλοτρίωση για τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων.
Ακινήτων εντός σχεδίου ή ορίων οικισμού, σε αρχαιολογικούς χώρους ή ιστορικούς τόπους, όπου η δόμηση περιορίζεται ή απαγορεύεται.
Ακινήτων με ειδικούς θεσμοθετημένους περιορισμούς δόμησης, εφόσον αυτοί εμπίπτουν στις προβλεπόμενες περιπτώσεις μεταφοράς συντελεστή.
Και ποιοι είναι αυτοί που μπορούν να αγοράσουν;

Αυτοί που μπορούν να αγοράσουν είναι οι ιδιοκτήτες οικοπέδων που βρίσκονται σε θεσμοθετημένες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), εφόσον επιτρέπεται πρόσθετη δόμηση στο συγκεκριμένο ακίνητο. Δυνατότητα προβλέπεται επίσης σε ειδικές περιπτώσεις που ορίζει η νομοθεσία.

Τι προβλέπεται για τα ακίνητα της «κατηγορίας 5»;

Η «κατηγορία 5» αφορά αυθαίρετες κατασκευές με ιδιαίτερα σοβαρές πολεοδομικές υπερβάσεις. Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης έχει συνδεθεί με σχεδιαζόμενες λύσεις για συγκεκριμένες περιπτώσεις, μέσω απόκτησης δικαιωμάτων δόμησης και πρόσθετων νόμιμων προϋποθέσεων. Αυτό δεν σημαίνει ότι η παρουσίαση των ΖΥΣ νομιμοποιεί αυτομάτως τέτοια ακίνητα ή ότι έχει ανοίξει γενικά η υπαγωγή όλων των αυθαιρέτων κατηγορίας 5.

Ενα παράδειγμα: αν η άδεια προβλέπει δόμηση 150 τ.μ. και έχει κατασκευαστεί κτίριο 280 τ.μ., η υπέρβαση δόμησης είναι 130 τ.μ. (περίπου 87%). Εάν από τον συνολικό έλεγχο προκύπτει ότι πρόκειται για αυθαίρετο κατηγορίας 5, ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να εξετάσει την προβλεπόμενη δυνατότητα απόκτησης δικαιωμάτων δόμησης, μόνον εφόσον ενεργοποιηθεί η σχετική διαδικασία και πληρούνται όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις. Η αγορά δικαιωμάτων δεν συνεπάγεται από μόνη της νομιμοποίηση του κτιρίου.

Πόσος συντελεστής δόμησης μπορεί να μεταφερθεί και πως προσδιορίζεται η αξία του;

Ας θεωρήσουμε, ενδεικτικά, διατηρητέο σε οικόπεδο 300 τ.μ., με συντελεστή 2,0 και υφιστάμενη δόμηση 250 τ.μ. Η θεωρητική συνολική δόμηση είναι 600 τ.μ. και η αριθμητική διαφορά 350 τ.μ. Αυτό δεν σημαίνει ότι μεταφέρονται αυτομάτως 350 τ.μ.: προηγούνται ο έλεγχος της νόμιμης δόμησης, οι ειδικοί περιορισμοί και η αναγνώριση του μεταφερόμενου δικαιώματος. Ούτε η αριθμητική διαφορά αρκεί για να υπολογιστεί ένα τίμημα. Η οικονομική αξία θα προκύπτει από τους εφαρμοστέους κανόνες αποτίμησης και τη νόμιμη διαδικασία συναλλαγής, όταν αυτή ενεργοποιηθεί.

Τι είναι οι ΖΥΣ και πώς μπορεί ένας ενδιαφερόμενος να μάθει πού βρίσκονται;

Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή είναι οι περιοχές στις οποίες θα μπορεί να κατευθύνεται πρόσθετη δόμηση, εφόσον θεσμοθετηθούν. Δεν αρκεί να υπάρχει ενδιαφέρον αγοράς: πρέπει να εξεταστούν οι χρήσεις γης, η υφιστάμενη πυκνότητα, τα επιτρεπόμενα ύψη, το οδικό δίκτυο, η στάθμευση, οι κοινόχρηστοι χώροι και οι υποδομές. Τα ακριβή όρια και οι προτεινόμενοι όροι τους θα πρέπει να αναζητηθούν στους χάρτες και στα συνοδευτικά στοιχεία των μελετών κατά τη δημοσιοποίηση και τη διαβούλευση. Προσοχή: Η παρουσίαση του αριθμού των ζωνών δεν ισοδυναμεί με έγκρισή τους, ούτε σημαίνει ότι όλες θα θεσμοθετηθούν χωρίς αλλαγές.

Πότε θα λειτουργήσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης;

Η πλατφόρμα έχει τεθεί σε πιλοτική λειτουργία, με δυνατότητες που αφορούν κυρίως την προετοιμασία και καταχώριση στοιχείων τίτλων. Η παράταση της πιλοτικής περιόδου έως το τέλος του 2026 δεν αποτελεί εγγύηση ότι από την επόμενη ημέρα θα πραγματοποιούνται αγοραπωλησίες συντελεστή. Για ουσιαστική εφαρμογή απαιτούνται η ολοκλήρωση των μελετών, η διαβούλευση, οι αρμόδιες γνωμοδοτήσεις, η έκδοση των προβλεπόμενων προεδρικών διαταγμάτων και η λειτουργική ενεργοποίηση των συναλλαγών. Επομένως, δεν υπάρχει ασφαλής ενιαία ημερομηνία έναρξης για όλους τους ιδιοκτήτες.

Τι μπορούν να κάνουν σήμερα οι ενδιαφερόμενοι;

Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων και δεσμευμένων ακινήτων μπορούν να ζητήσουν από μηχανικό έλεγχο τίτλων, όρων δόμησης, δεσμεύσεων και τυχόν υφιστάμενου τίτλου μεταφοράς. Οσοι διαθέτουν ήδη τίτλο χρειάζεται να ενημερωθούν για τη διαδικασία καταχώρισής του. Οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να ελέγξουν τις ισχύουσες δυνατότητες αντιμετώπισης της περίπτωσής τους. Οι υποψήφιοι αγοραστές συντελεστή οφείλουν να περιμένουν τις οριστικές ρυθμίσεις για τις ζώνες.

Τι πρέπει να προσέξουν όσοι θέλουν να αγοράσουν συντελεστή δόμησης;

Ακόμη και όταν εγκριθεί μια ΖΥΣ, δεν σημαίνει ότι κάθε οικόπεδο μέσα στα όριά της θα μπορεί να αξιοποιήσει την ίδια προσαύξηση. Θα πρέπει να εξεταστούν το συγκεκριμένο ακίνητο, οι περιορισμοί του, το επιτρεπόμενο κτιριακό περίγραμμα και οι τυχόν πρόσθετες προϋποθέσεις.

Επίσης, το κόστος αγοράς δικαιώματος δεν ταυτίζεται με το συνολικό κόστος ενός έργου: παραμένουν οι απαιτήσεις αδειοδότησης, μελετών και κατασκευής.

Γι’ αυτό οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να λαμβάνουν επενδυτικές αποφάσεις βασισμένες αποκλειστικά σε έναν χάρτη προτεινόμενης ζώνης.

Premium έκδοση ΤΑ ΝΕΑ